Улаанбаатар /МОНЦАМЭ/. Манай улс 1996 оноос хойш ард иргэдээ орон сууцжуулах хэд хэдэн хөтөлбөр хэрэгжүүлсэн. Үүнээс хамгийн хүртээмжтэй байсан нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөр юм. Моргейжийн зээл ч гэж нэрлэдэг энэхүү үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалсан урт хугацааны зээлийг анх 1913 онд АНУ-д олгож эхэлсэн байдаг. Харин манай улс ард иргэдийн амьжиргааг сайжруулах, гэр хорооллын төвлөрлийг багасгах, зах зээл дээр байгаа орон сууцыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах зорилгоор ипотекийн 8 хувийн хүүтэй зээлийг 2013 оноос олгож эхэлсэн. Түүнээс хойш 7 жилийн хугацаанд 100 мянган өрхөд 5 их наяд төгрөгийн ипотекийн зээл олгожээ.

Хөтөлбөрийн эхний жилд буюу 2013 онд 6600 өрхөд 900 тэрбум төгрөгийн зээл олгосон бол түүнээс хойш санхүүжилт буурсаар 2020 онд 5800 өрхөд 409 тэрбум төгрөгийн орон сууцны зээл олгосон байна.

Ипотекийн зээлийг хүүг 6 хувь болгов

Нэг өрх дунджаар 70 сая төгрөгийн ипотекийн зээл авдаг.

Монгол Улсын 900 мянган өрхийн 11 хувь нь ипотекийн зээлтэй.  Зээлтэй өрх сар бүр дунджаар 681 мянган төгрөгийн төлөлт хийдэг бөгөөд тэдгээр өрхийн дийлэнх нь 2 сая төгрөгөөс давсан орлоготой байна. Харин улсын дундаж буюу 1.3 сая төгрөгийн орлоготой өрхөд ипотекийн зээл хүртээлгүй байгааг судалгаа харуулсан байдаг. Нийт зээлдэгчдийн 60 гаруй хувь нь орон сууцаа сайжруулахаар зээл авдаг бол ердөө 38 хувь нь гэр хорооллоос орон сууцанд шилжин суурьшдаг гэсэн судалгаа бий.

Зээл авахад урьдчилгаа төлбөр, өрхийн орлогын шалгуур, орон сууцны үнэ гэх гурван хүчин зүйл хамгийн том нөлөө үзүүлдэг. Орон сууцны зээл авах сонирхолтой иргэдийн 78 хувь нь зөвхөн ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой хэмээдэг байна. Тиймээс ипотекийн зээлийг бага дунд орлоготой буюу зорилтот бүлэгт чиглүүлэх, төлбөрийн дарамтыг бууруулах зорилгоор жилийн 8 хувь байсан зээлийн хүүг 2020 оны 10 дугаар сараас 6 хувь болгон бууруулсан юм. Өнгөрсөн оны эцсийн байдлаар ипотекийн 6 хувийн зээлд нийт 1800 өрх хамрагдаж 120 тэрбум төгрөгийн зээл авчээ. Зээлийн хүү буурснаар 1 сая төгрөгийн орлоготой өрх ч ипотекийн зээлд хамрагдах боломж бүрдэж байгаа бөгөөд сарын дундаж төлөлт 20 орчим хувиар буурч байгаа юм.

Хугацаа урт, хүү бага байхад зээл төлөлт хамгийн сайн байдаг.

Зургаан хувийн хүүтэй зээл зөвхөн шинээр буюу 2020 оны 10 дугаар сарын 1-нээс хойш зээл авч буй иргэдэд хамаарна. Харин үүнээс өмнө зээл авсан иргэдийн хүү 8 хувь хэвээр хадгалагдах юм. Хөтөлбөрөөс хөтөлбөрийн хооронд шилжиж, өмнө олгосон зээлийн хүүг 6 хувь болгон хөнгөлөхийн тулд 360 тэрбум төгрөгийн төсөв шаардлагатай болно. Цар тахалтай хэцүү цагт энэ хэмжээний мөнгийг төсвөөс гаргах боломжгүй. Түүнчлэн нэгэнт борлуулсан орон сууцыг дахин санхүүжүүлснээс борлуулагдаагүй орон сууцыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулах нь зүйтэй хэмээн төр засаг шийдвэрлэсэн нь энэ юм.     

2021 оны эхний хагаст 240 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээл олгох боломжтой

Орон сууцны ипотекийн зээлийн хөтөлбөрийг Монголбанк болон арилжааны банкуудын санхүүжилтээр хэрэгжүүлдэг. Өнгөрсөн хугацаанд Монголбанк уг хөтөлбөрийг 2.8 их наяд төгрөгөөр санхүүжүүлжээ. ОУВС-гийн Өргөтгөсөн санхүүжилтийн хөтөлбөрийн хүрээнд Монголбанкыг төсвийн шинжтэй үйл ажиллагаанаас татгалзахыг зөвлөсөн. Тиймээс ч Монголбанк 2020 оны нэгдүгээр сараас ипотекийн зээлийн санхүүжүүлтээ зогсоогоод байсан юм. Гэвч цар тахалтай холбоотой тодорхойгүй нөхцөл үүссэн тул УИХ-аар баталсан “КОРОНАВИРУСТ ХАЛДВАР /КОВИД-19/-ЫН ЦАР ТАХЛААС УРЬДЧИЛАН СЭРГИЙЛЭХ, ТЭМЦЭХ, НИЙГЭМ, ЭДИЙН ЗАСАГТ ҮЗҮҮЛЭХ СӨРӨГ НӨЛӨӨЛЛИЙГ БУУРУУЛАХ ТУХАЙ” нэг удаагийн хуулиар ипотекийн зээлийг 2020 оны 5 дугаар сараас Монголбанкаар үргэлжүүлэн олгохоор шийдвэрлэсэн.

Зургаан хувийн зээлийг цаашид хэдий хугацаанд олгох нь одоогоор тодорхойгүй байгаа ч Монголбанк хуулийн дагуу 2021 оны 7 дугаар сарын 1-ний өдрийг хүртэл хөтөлбөрийг хэрэгжүүлнэ. Ингэхдээ иргэдийн зээлийн эргэн төлөлтийг эх үүсвэрээ болгох бөгөөд арилжааны банкуудтай 1:1 хэмжээтэй санхүүжилт гаргана. Монголбанкинд сардаа 20-25 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт хийгддэг ч өнгөрсөн оны эцсийн байдлаар 44 мянган иргэн зээлийн эргэн төлөлтөө хойшлуулсан нь нийт зээлийн үлдэгдлийн 66 хувьтай тэнцжээ. Иймд санхүүжилтийн эх үүсвэр хомс байгаа ч энэ оны эхний хагаст Монголбанк, арилжааны банкууд хамтран 240 тэрбум төгрөгийн ипотекийн зээлийг 6 хувийн хүүтэйгээр олгох боломжтой байна. Харин цаашид ипотекийн зээлийн тогтолцоог хэвийн хадгалахын тулд Үндэсний ипотекийн корпораци байгуулахаар судлаж байгаа бөгөөд хөтөлбөрийг Сангийн яам руу шилжүүлэхээр болсон юм.

Борлуулагдаагүй 30 мянган орон сууц байгаа ч

зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн тоо түүнээс хоёр дахин их байна

Ипотекийн зээлийн хөтөлбөр хэрэгжүүлж эхлэх үед орон сууцны эрэлт огцом өссөнөөр зах зээл дээр орон сууцны үнэ өссөн. Хөтөлбөрийн эхний жилүүдэд шинэ, хуучин орон сууцны үнэ 2013 оныхоос 21 хувиар өссөн байдаг. Үнэ өссөн, төрөөс хөнгөлөлттэй зээл олгосон зэрэг нь барилгын салбарт хөрөнгө оруулалт хийх сонирхлыг нэмэгдүүлж, улмаар их хэмжээний барилгын нийлүүлэлт бий болгосон. Гэвч эдийн засгийн удаашрал, ажилгүйдэл зэргээс шалтгаалсан иргэдийн бодит орлогын бууралт орон сууцны эрэлт буурах суурь шалтгаан болсноор зах зээл дээр илүүдэл нийлүүлэлт үүссэн. Өнөөдрийн байдлаар борлуулагдаагүй 30 гаруй мянган орон сууц эзнээ хүлээж байна. Харин ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй иргэдийн тоо үнээс хоёр дахин их буюу 70 мянга давсан байна.  Энэхүү эрэлт нийлүүлэлтийг зөв цэгт огтлолцоход зээлийн хүүг бууруулсан явдал эерэгээр нөлөөлж чадах эсэх нь ирэх жилүүдэд тодорхой болно.