Орон сууцны нэр, төрөл зээлийн хүү, хугацаа

Монголын мэдээ | Тойм
erdenebat@montsame.mn
2018-04-12 18:43:15
Улсын хэмжээнд 2017 онд 16 мянга 383 мянган  орон сууц ашиглалтад оржээ. Түүнээс 6 мянга 725 нь орон нутагт буюу 21 аймагт, түүнээс 519 төрийн албан хаагчийнх, 629 нь Төрийн орон сууцны корпорац (ТОСК)-ийн захиалгаар,  5556 орон сууц нь арилжааны хэлбэрээр зах зээлд борлуулагдах зориулалтаар баригджээ.  Орон нутагт  орон сууцны  нэг м2 нь сая 78 мянган төгргөөр борлогдож  байгаа тухай судалгаа гарсан гэж БХБЯ-ны мэргэжилтэн  Ганбаатар  ярьлаа.   Аймгуудад баригдсан орон сууцыг  төрд хамааралтай бүхнийг эзэнтэй болсон  гэж үзвэл арилжааны хэлбэрээр баригдсан  орон сууцны хэд нь борлогдсон нь тодорхойгүй байна.

Харин нийслэлд 9 мянга 658 орон сууц арилжааны хэлбэрээр зах зээлд борлуулагдахаар баригджээ. Тухайн орон сууцнуудыг актаар хүлээн авсан байна. Орон сууц нийслэлийн зах зээл дээр нэг м2 нь 2 сая 100 мянган төгрөг  байгаа гэж  үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, мэдээлэл, судалгааны “Тэнхлэг зууч” компани мэдээлжээ.

Тооцоо судалгаа муутайгаас 2015 оны хоёр дугаар хагсаас хойш баригдан борлогдохгүй хуримтлагдсан 60 мянган орон сууц байгаа гэсэн албан бус мэдээлэл бий.

Ипотекийн 8 хувийн зээл гарсан 2013 оны 7-р сард нэг зээлдэгчийн дундач мөнгөн дүн 40 сая төгрөг, худалдан авч байгаа сууцны дундаж м2 33 байсан байна. Тухайлбал энэ орон сууцыг авахын тулд иргэн урьдчилгаа 18 сая 500 мянган төгрөг төлөөд банкнаас 40 сая 500 мянган төгрөгийг 20 жилийн хугацаатай 8 хувийн хүүтэй зээлж байсан гэсэн үг. Энэ үед  орон сууцны 1м2 үнэ сая 800 мянган төгрөг. Тэгвэл 2018 онд банкнаас нэг зээлдэгчийн авсан зээл 74.1 сая төгрөг, худалдан авч байгаа орон сууцны дундаж м2 46 болсон байна. Энэ хэмжээний талбайтай орон сууц ипотекийн зээлээр авахад урьдчилгаа 30 хувьд 37 сая төгрөг төлж байгаа юм байна. Одоо нийслэлд орон сууны м2-ын дундаж үнэ 2 сая 100 мянга байгаа гэж үзвэл өнгөрсөн хугацаанд орон сууцны үнэ төдийлөн өсөөгүй дүр төрх харгадаж байна гэж зах зээл шинжээчид хэлж байгаа юм.

Борлогдоогүй байгаа 60 мянган орон сууцны дундаж талбайн хэмжээ 46 м2, м2 үнэ 2 сая 100 мянга гээд үзвэл тэнд түгжээтэй байгаа хөрөнгийн хэмжээ гарч ирнэ. Тэнд одоогоор 4 их наяд төгрөгийн хөрөнгө түгжигдсэн байна. Төр борлогдохгүй байгаа орон сууцыг худалдан авч аж ахуйн нэгжүүдийн үйл ажиллагааг сэргээх хэрэгтэй гэж Монголын үндэсний худалдаа аж үйлдвэрийн танхим (МҮХАҮТ)-ийн Ерөнхийлөгч  Лхагжав байр сууриа удаа илэрхийлдэг. Харин төрийн шат шатны байгууллагуудаас энэ талаар ямар нэг шийдвэр өнөөдрийн байдлаар гараагүй байна.

Энэ бол зах зээл дээр байгаа орон сууны гүйцэтгэл, борлуулат, худалдан авалт, ипотекийн зээлийн ерөнхий хар зураг. Харин орон сууц, түүнтэй зэрэгцээд үл хөдлөх хөрөнгийн талаар сөхөж үзвэл үүнээс арай өөр дүр төрх гарч ирж байна. Тухайлбал тухайн үеийн эрх баригчид  орон сууцыг хувьчлах тухай хуулийг 1997 онд гаргахдаа  "нийтийн зориулалттай орон сууцны байшинг"  бүхэлдээ буюу ихэнх хэсэг нь дөрөв ба түүнээс дээш сууцны зориулалттай баригдсан барилгыг хэлнэ. 

Мөн хуульд "сууц","сууц эзэмшигч" гэсэн  ойлголтыг салгаж  орон сууцны байшин дахь нэг гэр бүл аж төрөхөд зориулагдсан нэг буюу хэд хэдэн өрөө бүхий цогцолборыг хэлнэ.  Сууц / нэг буюу түүнээс  дээш өрөөг/ -ыг  эрхийн бичиг / ордер/ , орон сууц хөлслөх гэрээний үндсэн дээр эзэмшиж байгаа иргэн, түүний гэр бүлийн гишүүдийг хэлнэ гэж тодорхой тайлбартай гаргасан байна.

Энэ  хуулийн хүрээнд  Засгийн газар 1997 оны 2 дугаар сарын 12-ны өдрийн 42 дугаар тогтоол гаргаж   хэрэгжүүлэгч агентлаг - Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар байгуулж байжээ. Дараа нь   бэлтгэл ажил хангагдсан гэж үзсэний үндсэн дээр 1997 оны 7 сарын 8-нд анхны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хийгдсэн байна.

Эд хөрөнгийн бүртгэлийн  эхний жилүүдэд төрөөс хувьчилсан орон сууцны өмчлөх эрхийг баталгаажуулах бүртгэл зонхилж байсан  аж. Харин 2000 оноос дуудлага худалдаагаар худалдан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэл, өөрийн хөрөнгөөр барьж бий болгосон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэлийн тоо, төрөл улам өргөн хүрээтэй болсон гэж Оюуны өмч улсын бүртгэлийн газар (ОӨУБГ)-ын сайтад тэмдэглэгдсэн байна.  Энэ бол  төрийн өмчийг хувьчилж иргэн ээ хувийн өмчтэй болгох үүднээс, үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн суурийг тавихын төлөө төрөөс авч хэргжүүлсэн арга хэмжээ. Одоо бол дурсамж  болон үлдлээ.

Энэ бүхэн дээр суурилан гарч ирсэн ипотекийн зээлийг нийтийн  зориулалтаар баригдсан орон сууцнуудаас худалдан авахад нь Төрөөс  эдийн засгийн дэмжлэг үзүүлж байгаа нэг хэлбэр.  Нийтийн орон сууцнаас гадна жинхэн иргэний өмчийн газар дээр баригдах орон сууцнуудад энэ зээлийг олгоно. Ийм учраас  “Амины орон сууц” гэж аймаг, сумын төвийн батлагдсан хөгжлийн ерөнхий төлвөлгөө, орон сууцны хотгон, хорооллын хэсэгчилсэн ерөнхий төлвөлгөөний дагуу 21 аймгийн нутаг дэвсгэрт баригдсан, орон сууцны бүх хэсэг нь бие даасан ханаар хүрээлэгдсэн, тусдаа газарт баригдсан орон сууцны зориулаттай сууцыг хэлнэ гэж  Монголбанкны Ерөнхийлөгчийн баталсан Орон сууцны санхүүжилтийн журамд тодорхой заасан байна.Энэ бол орон сууны нэр төрөл, зээлийн хүү хугацаа өөрчлөгдөж байгаа нэг хэлбэр болов уу.

Үл хөдлөх хөрөнгө үе дамжин бий болдог, түүнтэйгээ яг адилхан үрийн үрд өмч болон үлддэг өөрийн онцлогтой гэнэ. Монгол улсад үл хөдлөх хөрөнгө тэр дундаа орон сууц хувийн өмч болон бүртгэгдэх болсоор  20 жилийн нүүр үзжээ. Энэ бол бага хугацаа, богино түүх. Гэхдээ хувийн  өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэл, заах зээлд нийлүүлэгдэн борлогдож байгаа орон сууц, нэр төрөл  нэмэгдэн олон болж манай монголчуудын амьдарлын салашгүй нэг хэсэг болж  байгаа нь сайшаалтай.                                                                                                                                                Г. Эрдэнэбат

Холбоотой мэдээ